Когда нужна оценка для банка
Оценка для банка нужна там, где имущество выступает обеспечением. Это ипотека и покупка жилья в кредит, кредиты под залог недвижимости, автомобиля или оборудования, рефинансирование, а также залоговое сопровождение бизнеса. Банк должен понимать, сколько реально стоит объект и сколько за него удастся выручить при продаже, если заёмщик перестанет платить.
Чаще всего банк требует отчёт об оценке ещё до выдачи кредита - без него сделку не одобрят. Оценка защищает обе стороны: банк - от выдачи кредита под переоценённый залог, а заёмщика - от навязанной заниженной стоимости.
Рыночная и ликвидационная стоимость
Для залога банк обычно интересуют две величины. Рыночная стоимость - наиболее вероятная цена объекта при обычной продаже в разумный срок. Ликвидационная стоимость - цена при вынужденной, ускоренной продаже (например, при обращении взыскания); она ниже рыночной на величину скидки за срочность. Размер кредита банк, как правило, привязывает именно к залоговой (дисконтированной) стоимости.
Понимание обеих величин важно и заёмщику: оно показывает реальные границы кредита и помогает не согласиться на невыгодные условия из-за заниженной оценки объекта.
Требования банков и аккредитация оценщиков
У банков есть свои требования к форме отчёта и нередко - списки аккредитованных оценочных компаний. Отчёт должен соответствовать ФЗ-135-ФЗ, ФСО и внутренним стандартам банка, содержать актуальные данные, фотографии объекта и корректный расчёт. Оценщик должен состоять в СРО, иметь квалификационный аттестат и страхование ответственности.
Важно: закон не позволяет банку принуждать заёмщика к оценке только в «своей» компании - вы вправе выбрать независимого оценщика, отчёт которого соответствует требованиям. Мы готовим отчёты в форматах, которые принимают банки, и заранее уточняем требования конкретного кредитора.
Что оценивают и как проходит оценка
Для банка оценивают квартиры и апартаменты, дома с участками, земельные участки, коммерческую недвижимость, а также автомобили, спецтехнику и оборудование, передаваемые в залог. Для недвижимости обычно требуется осмотр и фотофиксация; в расчёт идут площадь, планировка, состояние, локация и рыночные аналоги.
Порядок простой: вы предоставляете документы на объект (выписку из ЕГРН, техническую документацию, для авто - ПТС/СТС), мы проводим осмотр или работаем по фотоматериалам, готовим отчёт по стандартам банка. Готовый документ направляем в удобном виде.
Оценка для рефинансирования и снижения ставки
Оценка нужна не только при получении кредита, но и при рефинансировании ипотеки в другом банке: новый кредитор требует актуальный отчёт о стоимости залога. Свежая оценка бывает выгодна и заёмщику - если недвижимость выросла в цене, это улучшает соотношение «кредит/залог» и может помочь снизить ставку.
Мы готовим отчёты и для первичного кредитования, и для рефинансирования, учитывая требования конкретного банка к сроку действия и форме документа.
Из-за чего банк не принимает отчёт
Типичные причины отказа - отчёт не соответствует внутренним требованиям банка, устарел (у многих банков ограничен срок действия отчёта), содержит неполные данные об объекте или слабые фотографии, либо подготовлен оценщиком без действующего членства в СРО и аттестата. Иногда банк не устраивает подбор аналогов или отсутствие расчёта ликвидационной стоимости.
Чтобы этого не случилось, мы заранее уточняем требования вашего банка, делаем качественную фотофиксацию и корректный расчёт, а отчёт оформляем в принятом банком формате.
Оценка залога при просрочке и реализации на торгах
Оценка нужна не только при выдаче кредита, но и на другом конце - когда заёмщик перестал платить и банк обращает взыскание на предмет залога. Для определения начальной продажной цены на торгах суд опирается на отчёт об оценке рыночной стоимости; по закону об ипотеке начальная цена устанавливается, как правило, в размере 80% от рыночной по отчёту. Здесь оценка защищает уже заёмщика - от продажи имущества по заниженной цене.
Если банк или пристав ориентируются на устаревшую или заниженную стоимость, независимый отчёт становится основанием пересмотреть начальную цену торгов. Мы готовим оценку и для банка при выдаче кредита, и для заёмщика в споре о цене реализации залога.
Сроки и результат
Оценка для ипотеки и залога обычно готовится быстро - в типовых случаях за 1-3 рабочих дня после получения документов и осмотра. Итог - отчёт об оценке, соответствующий требованиям банка, с рыночной (а при необходимости и ликвидационной) стоимостью объекта.
Работаем по всей России. На бесплатной консультации уточним требования вашего банка, состав документов, сроки и стоимость.
