Техническое обследование складских зданий
Новосибирск: три склада фармпредприятия за один осмотр - все аварийные, ремонт дороже или почти равен новому зданию
Фармацевтическое предприятие в Новосибирске решало, что делать со старыми складами на территории завода: вкладываться в ремонт или сносить. Заказали обследование трёх зданий и подъездных железнодорожных путей одним договором. Руководству нужны были не общие слова, а по каждому объекту - состояние по ГОСТ, износ и цифры: сколько стоит восстановить и сколько - построить новое.
Факты по задаче
Что нужно было установить
По каждому из трёх складских зданий определить техническое состояние конструкций по ГОСТ 31937-2024, причины повреждений, фактический физический износ и экономическую целесообразность восстановления по сравнению с новым строительством.
Здания разного времени и разной конструкции, поэтому методику подбирали под каждое: железобетонный каркас с кирпичными столбами у корпуса 1963 года, стальные трубчатые колонны и фермы у холодного склада, деревянные балки покрытия и асбестоцементная обшивка у склада 1970 года.
По техпаспортам 2007 года износ зданий был 22-47 %. За 19 лет без ремонтов картина изменилась полностью - это и нужно было зафиксировать документом.
На кирпичном корпусе собственник раньше пытался спасти конструкции стальными обоймами и тяжами. Отдельный вопрос обследования - помогло ли усиление.
Что проверяли
- железобетонные колонны, кирпичные столбы, ригели и узлы их сопряжения
- стальные колонны, фермы, прогоны и их опорные узлы
- деревянные балки и настил покрытия
- наружные стены, облицовку, обшивку, парапеты и карнизы
- кровлю, полы, ворота, цоколь и отмостку
- прочность бетона методом упругого отскока
Как проводили исследование
Кирпичный корпус 1963 года
Расстройство стыков ригелей с колоннами, трещины с раскрытием до 30 мм и смещением бетонных элементов, оголённая корродирующая арматура, массовое обрушение облицовки и парапетов. Склерометр на шести участках показал сильную неоднородность бетона и зоны со снижением прочности более 30 %.
Проверили прежнее усиление
Стальные обоймы и тяжи не остановили разрушение: кладка за ними продолжает расслаиваться. В заключении прямо указано, что ранее выполненное усиление нельзя учитывать как фактор несущей способности.
Холодный склад 108 м
Бетон оголовков столбов под опорами ферм разрушен, основания стальных колонн съедены коррозией, фермы и прогоны без защитного покрытия. Стальная обшивка стен и кровля проржавели насквозь - по ГОСТ это опасность потери опирания покрытия.
Склад на деревянном покрытии
Гибкие трубчатые стойки искривлены, отклонены от вертикали, со вмятинами и сквозной коррозией у основания - отклонения проверили уровнем. Деревянные балки и настил поражены гнилью, асбестоцементная обшивка разрушена.
Посчитали износ и деньги
Износ оценили по методике ЦНИИПромзданий с весами конструкций по КО-ИНВЕСТ. Стоимость восстановления считали двумя способами и сравнивали с новым строительством по НЦС 2026 и КО-ИНВЕСТ, проверяя стоимостной, ресурсный и функциональный критерии.
Что обнаружил эксперт
01
Все три здания - аварийные
По ГОСТ 31937-2024 состояние каждого здания в целом аварийное: эксплуатация без противоаварийных мер не допускается (п. 4.5 ГОСТ).
02
Кирпичный корпус: износ 87 %, ремонт - 76 % цены нового
Восстановление 213,8 млн ₽ против 281,1 млн ₽ за новое здание; в расчёте на год службы - в 1,9 раза дороже.
03
Холодный склад: износ 78 %, ремонт - 96 % цены нового
Восстановление 45,5 млн ₽ против 47,6 млн ₽ за новый склад; в расчёте на год службы - в 2,6 раза дороже.
04
Склад 1970 года: ремонт дороже нового на 38 %
Восстановление 42,0 млн ₽ против 30,4 млн ₽ за новое здание, в расчёте на год службы - в 3,7 раза дороже. Износ 87 % при 47 % по техпаспорту.
Как связаны обнаруженные дефекты и вывод
Когда объектов несколько, заказчику важна одинаковая логика по всем зданиям: одна методика, один порядок расчёта, сопоставимые цифры. Тогда руководство видит картину по всей площадке, а не три разрозненных документа.
Ключевой аргумент для решения - сравнение восстановления с новым строительством по двум независимым справочникам. По всем трём зданиям восстановление экономически нецелесообразно, а для склада 1970 года ремонт прямо дороже нового здания.
Через три недели этот же заказчик поручил НЭА обследовать самое большое здание на площадке - производственный корпус 1952 года.
Фото с обследования
Публикуем только обезличенные копии: изображения пересохранены без метаданных, участки, по которым можно определить заказчика или точный адрес, размыты.
Фрагменты заключения
Страницы из готового документа: как выглядят фотофиксация, результаты измерений, расчёты и выводы. Адрес, кадастровый номер и сведения о заказчике скрыты.
Дальше заказчик поручил нам ещё два объекта
Одновременно со складами мы обследовали подъездные железнодорожные пути предприятия, а через три недели - самый большой производственный корпус на площадке.
Что вошло в заключение
- отдельное заключение по каждому зданию
- результаты обследования по элементам с фотофиксацией
- неразрушающий контроль бетона
- износ по методике ЦНИИПромзданий
- расчёт целесообразности восстановления
- заключение по форме приложения А ГОСТ 31937-2024 и ведомость дефектов
Как использовать результат
- принять решение о сносе или продаже зданий
- обосновать списание объектов с баланса
- использовать как материалы обследования для проекта сноса
- ограничить доступ людей в аварийные здания
Что потребовалось для работы
- • выписки ЕГРН и технические паспорта зданий
- • поэтажные планы
- • реестр зданий предприятия
- • техническое задание заказчика
Результат
- по каждому зданию - состояние конструкций по ГОСТ 31937-2024, в целом аварийное
- фактический износ 78-87 % вместо 22-47 % по старым техпаспортам
- оценена эффективность ранее выполненного усиления
- расчёт стоимости восстановления против нового строительства по НЦС и КО-ИНВЕСТ
- меры безопасности до сноса и порядок сноса по Градостроительному кодексу
Износ
78-87 %
все три склада аварийные; восстановление - от 76 % до 138 % стоимости нового здания.
Нужно решение по нескольким зданиям сразу?
Обследуем площадки целиком: склады, цеха, сооружения, пути - в один этап, по одной методике, с расчётом целесообразности восстановления по каждому объекту.
Обсудить задачуПохожие кейсы
Новосибирск: подъездные железнодорожные пути завода 840 м - износ 100 %, восстановление дороже нового
Три тупиковых пути 840 м: угон рельсов с зазорами до 25 мм, гнилые шпалы, неработоспособные стрелки, срезанный участок за территорией. Износ верхнего строения 100 %, восстановление - 115 % цены нового пути.
Новосибирск: производственный корпус 1952 года фармпредприятия - аварийное состояние, восстанавливать невыгодно
Второй объект для фармпредприятия за месяц: цех 1952 года без отопления. Шлакобетонные стены под фермами разрушены морозом на 80-150 мм, бетон каркаса по склерометру ослаблен. ГОСТ 31937-2024 - аварийное; восстановление 110,9 млн ₽ = 79 % нового здания, рекомендован снос.
Барнаул: здание котельной 1967 года - износ 66 %, аварийное состояние
Трещины на всю высоту до 270 мм, крен стен, обрушение плит. Износ по ВСН 53-86(р) - 66 %, капремонт дороже 50 % восстановительной стоимости: основание для списания или сноса.
Строительная экспертиза дефектов здания: трещины, стяжка, кладка и стоимость устранения
В здании появились трещины стен и стяжки, дефекты кладки и отделки. НЭА провела строительно-техническую экспертизу: зафиксировала дефекты, установила причины и рассчитала стоимость устранения.
Экспертиза качества ремонта: оценка недостатков отделочных работ и стоимости их устранения
Заказчик остался недоволен качеством выполненного ремонта. НЭА провела экспертизу: зафиксировала недостатки отделочных работ, сопоставила их с нормативами и определила стоимость устранения.
Строительная экспертиза качества работ для суда: спор с подрядчиком о недостатках строительства
В судебном споре с подрядчиком требовалось установить недостатки выполненных строительных работ, их причины и стоимость устранения. НЭА подготовила заключение, пригодное как доказательство.
Обследование дома для маткапитала при покупке: подтверждение пригодности для проживания
Семья покупала дом на средства материнского капитала. Для распоряжения средствами требовалось заключение о пригодности дома для проживания. НЭА обследовала объект и подготовила техническое заключение.
Обследование дома для маткапитала при реконструкции: техническое заключение о состоянии
Семья направляла маткапитал на реконструкцию дома. Требовалось техническое заключение о состоянии и пригодности объекта. НЭА обследовала дом и подготовила заключение по нормативам.