С чем обратился заказчик
Жительница одной из квартир обратилась в НЭА с запросом на проведение технического обследования многоквартирного дома для обследования дома и признания его аварийным. Цель — получить профессиональное заключение о техническом состоянии несущих и ограждающих строительных конструкций, инженерного оборудования и здания в целом, определения возможности его дальнейшей безопасной эксплуатации, а также необходимости и целесообразности проведения капитального ремонта. Такое заключение для межведомственной комиссии необходимо для инициирования процедуры признания МКД аварийным в соответствии с Постановлением Правительства РФ №47.
При предварительном осмотре были отмечены многочисленные признаки аварийного состояния здания, включая трещины, прогибы конструкций и следы повышенной влажности. Для официальных процедур этого недостаточно — требуется экспертиза аварийного дома с поверочными расчётами несущей способности.
Объект обследования
Как проводилось обследование
Техническое обследование многоквартирного дома выполнено в соответствии с требованиями ГОСТ 31937-2024 «Здания и сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния» (введён в действие с 1 мая 2024 г.). Специалисты НЭА выполнили визуальный осмотр, фотофиксацию и анализ состояния конструкций и инженерных систем: замеры раскрытия трещин, прогибов, степени биопоражения; расчёт технического состояния каждого конструктивного элемента по четырёхуровневой классификации ГОСТ 31937-2024, поверочные расчёты несущей способности конструкций.
Что обнаружили в ходе обследования
Фундаменты — ограниченно-работоспособное состояние
- Участки разрушения штукатурного слоя и тела цокольной части в результате морозной деструкции на глубину до 80 мм
- Рассредоточенные трещины в кладке наружных и внутренних стен шириной раскрытия до 7 мм, распространяющиеся по всей высоте здания — вывод о неравномерных деформациях фундаментов и грунтов основания
- Признаки систематического водонасыщения основания фундаментов, подтопление подпольного пространства
- Отсутствие отмостки по периметру здания — нарушение п. 3.182 Пособия к СНиП 2.02.01-83
«...с учетом характера раскрытия трещин и их распространения по всей высоте здания, сделан вывод, что причиной их образования и развития являются неравномерные деформации фундаментов и грунтов основания»
— из текста технического заключения №007-26ТО
Стены и перегородки — ограниченно-работоспособное состояние
- Разрушение штукатурного слоя и кладки стен в результате морозной деструкции на глубину до 40 мм с признаками систематического замачивания
- Сквозные трещины шириной до 7 мм через всю высоту здания
- Очаги биологического поражения и плесневых образований на внутренней поверхности наружных стен — свидетельство недостаточных теплотехнических характеристик и конденсационного увлажнения
- Изменение геометрии дверных проёмов, трещины в зоне сопряжения перегородок с конструкциями, признаки просадок
Перекрытия и конструкции пола — АВАРИЙНОЕ состояние
!- Поражение гнилью деревянных элементов перекрытий (балок, наката) — утрата сечения на отдельных участках составляет 35%
- Обугливание элементов перекрытия первого этажа в результате термического воздействия (пожар в период эксплуатации) — утрата сечения до 30%
- Деформации (прогибы) перекрытий, отслоение фрагментов штукатурного слоя, признаки систематического замачивания от протечек кровли
- Разрушение и деформации кладки опорных столбиков пола — фактическое опирание конструкции пола реализовано посредством фрагментов пиломатериала, не соответствующих проектным конструктивным решениям
«Прочность балки перекрытия с учетом степени уменьшения сечения на участках поражения гнилью и обугливания, при восприятии расчетных нагрузок не обеспечивается.»
— расчётный вывод из Приложения 2, технического заключения №007-26ТО
Крыша — ограниченно-работоспособное состояние
- Ослабление врубок и соединений элементов стропильной системы
- Локальные участки поражения гнилью элементов стропильной системы
- Участки систематического замачивания элементов атмосферными осадками
- Отсутствие конструкций снегозадержателей — нарушение п. 9.11 СП 17.13330.2017 «Кровли»
Инженерные системы
Водоснабжение
Ограниченно-работоспособное
Канализация
Ограниченно-работоспособное
Отопление (печи)
Аварийное
Электроснабжение
Аварийное
«Наличие соединений кабелей с медными и алюминиевыми жилами путем скруток, образующими гальваническую пару и способствующими гальванической коррозии и нагреву соединений... снижение эластичности изоляции электропроводки, естественное старение и хрупкость изоляции... признаки короткого замыкания»
— из ведомости дефектов и повреждений, технического заключения №007-26ТО
Итоговое техническое состояние
По форме Приложения А, ГОСТ 31937-2024 (из технического заключения №007-26ТО)
| Конструкция / система | Категория состояния |
|---|---|
| Фундаменты | Ограниченно-работоспособное |
| Стены несущие | Ограниченно-работоспособное |
| Перегородки | Ограниченно-работоспособное |
| Перекрытия | Аварийное |
| Конструкции пола | Аварийное |
| Стропильная система | Ограниченно-работоспособное |
| Кровля | Ограниченно-работоспособное |
| Лестничная клетка | Ограниченно-работоспособное |
| Водоснабжение | Ограниченно-работоспособное |
| Канализация | Ограниченно-работоспособное |
| Отопление | Аварийное |
| Электроснабжение | Аварийное |
| Здание в целом | АВАРИЙНОЕ |
«...учитывая вышеизложенное, следует сделать вывод, что в сложившихся условиях проведение капитального ремонта (реконструкции) жилого дома является экономически нецелесообразным, поскольку затраты на мероприятия по капитальному ремонту (реконструкции) составят не менее 93% от восстановительной стоимости объекта, что более нормативного значения — 50%.»
— раздел 9 «Выводы», техническое заключение №007-26ТО, 30 января 2026 г.
Правовое основание
Фактическое техническое состояние ограждающих и несущих строительных конструкций здания не удовлетворяет требованиям п. 10 ПП РФ №47. Помимо этого, по результатам обследования имеются основания для признания МКД непригодным для проживания в соответствии с п. 33, п. 34 Постановления Правительства РФ от 28.01.2006 №47.
«Основанием для признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является его аварийное техническое состояние, установленное в соответствии с межгосударственным стандартом ГОСТ 31937-2024... на основании выводов юридического лица, являющегося членом саморегулируемой организации... обоснованных соответствующими поверочными расчетами несущей способности конструкций...»
— п. 34, раздел III, Постановление Правительства РФ от 28.01.2006 №47
Практическое значение для жильцов
Техническое заключение существенно повышает доказательственную базу и может использоваться при защите прав собственников. Подготовленный документ позволяет жильцам подать заявление в межведомственную комиссию (МВК) о том, как признать дом аварийным официально и подлежащим сносу, а также при необходимости обратиться в суд.
