Строительно-техническая экспертиза для ТСЖ
Барнаул: соседи вырыли котлован - у многоквартирного дома треснул забор. Причина и ущерб 314 тыс. ₽
Летом рядом с домом начали рыть котлован под подземную парковку новостройки. Через два месяца на кирпичном ограждении вдоль заднего фасада пошли трещины. ТСЖ нужно было доказать связь с соседней стройкой и посчитать сумму требования к застройщику.
Факты по задаче
Что нужно было установить
Установить причину образования трещин в ограждении многоквартирного дома и определить стоимость его восстановительного ремонта.
Ограждение построено в 2002 году: кирпичные столбы 380 × 380 мм высотой 2,7 м, между ними стенки в полкирпича из силикатного кирпича, ленточный монолитный фундамент. Двадцать с лишним лет забор стоял без повреждений.
В июне 2025 года на соседнем участке начали рыть котлован глубиной около 5 м под подземную парковку. Бровка котлована оказалась в 3 м от забора. В августе на ограждении появились трещины, и они продолжали расти.
Что проверяли
- расположение, направление и раскрытие всех трещин по пролётам и столбам
- сдвиг кладки столбов и расслоение швов
- фундамент ограждения и расстояние до бровки котлована
- возможность ремонта и объёмы работ для сметы
Как проводили исследование
Составили карту трещин
На эскизе ограждения нанесли каждую трещину с величиной раскрытия: от 1 до 10 мм. Трещины массовые, прогрессирующие и в основном горизонтальные.
Замерили смещения
Зафиксирован горизонтальный сдвиг кладки столба на 6 мм, трещины в несущих столбах до 2 мм, сквозные трещины с отпадением штукатурки.
Связали дефекты с котлованом
Трещины появились именно в период земляных работ, забор стоит в 3 м от бровки котлована глубиной 5 м. Горизонтальный характер трещин указывает на смещение грунта в плоскости подошвы фундамента.
Посчитали восстановление
Расчёт в «Гранд Смете» по ценам III квартала 2025 года с индексами Минстроя и районным коэффициентом для Барнаула 1,15. Объёмы - по обмерам эксперта.
Что обнаружил эксперт
01
Причина - подвижка грунта к котловану
Грунт основания сместился в сторону котлована соседней стройки, кладка ограждения деформировалась. Это вывод экспертизы, а не предположение ТСЖ.
02
Дефекты значительные и неустранимые
По ГОСТ 15467-79 повреждения неустранимые: ограждение грозит обрушением, а усиление стальной обоймой дороже новой кладки и портит внешний вид.
03
Нужно разобрать и сложить заново
Ремонт в существующем состоянии нецелесообразен: требуется полный демонтаж наземной части и возведение ограждения заново.
04
Сумма требования - 314 112 ₽
Стоимость восстановления ограждения вдоль заднего фасада с материалами в средних ценах III квартала 2025 года.
Как связаны обнаруженные дефекты и вывод
Точечная застройка в центре Барнаула часто идёт вплотную к старым домам. Глубокий котлован без надёжного крепления стенок вызывает горизонтальное смещение грунта - первыми страдают лёгкие конструкции на мелком фундаменте: заборы, крыльца, пристройки. Затем может пострадать и сам дом.
ТСЖ важно зафиксировать повреждения сразу, пока стройка идёт. Позже застройщик скажет, что трещины были всегда или появились от времени. Заключение с датой, картой трещин и расчётом - основа претензии к застройщику и иска, если он откажется платить.
Фото с обследования
Публикуем только обезличенные копии: изображения пересохранены без метаданных, участки, по которым можно определить заказчика или точный адрес, размыты.
Что вошло в заключение
- описание ограждения и его конструкции
- карта трещин с раскрытием
- анализ причины с учётом расположения котлована
- классификация дефектов по ГОСТ 15467-79
- сметный расчёт восстановления
Как использовать результат
- предъявить претензию застройщику соседнего дома
- подать иск о возмещении ущерба, если застройщик откажет
- зафиксировать состояние на дату стройки на случай новых повреждений
Что потребовалось для работы
- • сведения о доме и придомовой территории
- • пояснения ТСЖ о сроках начала стройки и появления трещин
- • фототаблица из 42 снимков
- • экспертный сметный расчёт затрат
Результат
- установлена причина трещин - смещение грунта в сторону котлована соседней стройки
- составлена карта трещин с раскрытием и смещениями
- обоснована необходимость полной перекладки ограждения
- рассчитана стоимость восстановления - 314 112 ₽
Ущерб
314 112 ₽
Стоимость восстановления ограждения в ценах III квартала 2025 года.
Рядом стройка, а у дома пошли трещины?
Зафиксируем повреждения, пока идут работы, и установим причину. Для ТСЖ, УК и собственников в Барнауле и крае - старт работ в течение 1-3 дней.
Обсудить задачуПохожие кейсы
Барнаул: грибок в квартире новостройки - УК винила залив, экспертиза нашла причину в вентиляции
УК в акте указала залив через лоджию соседей. Эксперт проверил все очаги, вентканалы и узлы по проекту дома: причина - нерабочая вентиляция, ремонт - обязанность УК.
Дефекты кровли дома в Фирсово: грибок, зазоры в утеплителе и смета ремонта
На деревянных элементах, пароизоляции и утеплителе обнаружено биопоражение. Эксперт установил причины дефектов и рассчитал ремонт на 484 998 руб.
Плиточные работы в квартире: перепады до 8 мм и ремонт на 96 941 руб.
Проверка кухни и санузла в Барнауле. Измерены неровности стен и пола, уступы между плитками, зафиксированы сколы, трещины и неодинаковые швы.
Незавершённый дом: отклонения от проекта и проверки перед продолжением работ
Эксперт сопоставил дом с проектом, выявил риск конденсации в наружной стене и определил обязательные испытания инженерных систем.
Трещины фундамента и стен дома: ремонт признан возможным, смета 144 175 руб.
Обследование одноэтажного дома в Барнауле. Зафиксированы трещины конструкций, недостаточная вентиляция кровли и необходимость усиления стропил.
Фирсово: дефекты фундамента, стен и кровли на 4 027 430 руб.
Зафиксированы слабая отмостка, трещины стен, влажная древесина стропил, недостаточные крепления и неработающая гидроизоляция кровли.
Оценка служебного автомобиля для списания в бюджетном учреждении Новосибирска
Кейс НЭА: новосибирское бюджетное учреждение списывало служебный автомобиль с истёкшим сроком эксплуатации. Как определили стоимость машины с износом и что нужно комиссии по списанию основных средств.
Оценка автомобиля для наследства в Сургуте: стоимость на дату смерти без осмотра для нотариуса
Кейс НЭА: наследник в Сургуте оформлял автомобиль умершего у нотариуса. Как оценили машину дистанционно по ПТС и фото на дату открытия наследства, учли северный рынок и что принял нотариус.