Непригодность квартиры
Иркутск: квартира в новом доме непригодна для проживания - конструкции целы, но плесень везде
Дом 2011 года, износ 12 %, аварийным не признан. Снаружи квартира выглядит нормально: свежий ремонт, ламинат, обои. Но под обоями вдоль наружных стен - чёрная плесень, ламинат вздувается, на лоджии отслаивается краска. Собственник хотел понять, можно ли признать такую квартиру непригодной, если дом новый.
Факты по задаче
Что нужно было установить
Определить, является ли квартира пригодной для постоянного круглогодичного проживания.
Обычно непригодной признают квартиру в ветхом доме с аварийными конструкциями. Здесь обратная ситуация: монолитный дом 2011 года, центральные инженерные сети, приточно-вытяжная вентиляция, износ 12 % - далеко от критических 70 % для каменных зданий.
Проблема была скрыта ремонтом. Плесень развивалась под обоями и за плинтусами по низу наружных стен, в углах у дверных коробок. Её заметили, когда начал вздуваться ламинат и пошёл запах.
Что проверяли
- все наружные стены по периметру: снимали обои и плинтусы в местах поражения
- углы у дверных проёмов и примыкания к полу
- пол: ламинат, стыки, вздутия
- лоджию, санузел и общие характеристики дома
Как проводили исследование
Проверили дом
Год постройки, конструкция, инженерные системы, износ по открытым данным - дом исправный, не аварийный. Значит, основание для непригодности нужно искать не в конструкциях.
Вскрыли отделку
Под обоями вдоль пола - сплошные колонии чёрной плесени на длинных участках наружных стен, в углах и у дверных коробок.
Проверили косвенные признаки
Ламинат вздулся по стыкам, на лоджии отслаивается краска и штукатурка. Это следы длительной сырости, а не разового намокания.
Применили ПП РФ N 47
Пункт 33 называет основанием непригодности не только износ, но и вредные биологические факторы среды обитания. Системная плесень - именно такой фактор.
Что обнаружил эксперт
01
Конструкции и инженерия исправны
Несущие конструкции и системы дома в нормальном состоянии, износ 12 %. По техническому состоянию квартира могла бы считаться пригодной.
02
Плесень - устойчивая и системная
Поражение не точечное: протяжённые участки по низу наружных стен, углы, откосы. Это не устраняется разовой обработкой.
03
Нарушены санитарные требования
Плесень делает проживание небезопасным для здоровья и нарушает санитарно-гигиенические требования к жилому помещению (ст. 15 ЖК РФ).
04
Квартира непригодна
Несмотря на новый дом, квартира не может быть признана пригодной для круглогодичного проживания.
Как связаны обнаруженные дефекты и вывод
Этот кейс важен тем, что ломает стереотип «непригодным бывает только старое жильё». ПП РФ N 47 позволяет признать непригодной квартиру и в новом доме, если в ней есть вредные факторы среды обитания, а плесень - один из них.
Для первых этажей монолитных домов в Иркутске это знакомая картина: холодные узлы у пола и цоколя, промерзание по периметру, конденсат за мебелью и отделкой. Следующий логичный шаг - строительная экспертиза причины, чтобы понять, кто отвечает: застройщик, УК или эксплуатация.
Фото с обследования
Публикуем только обезличенные копии: изображения пересохранены без метаданных, участки, по которым можно определить заказчика или точный адрес, размыты.
Что вошло в заключение
- сведения о квартире и доме
- требования к жилому помещению по ПП РФ N 47
- описание поражения плесенью
- вывод о пригодности и фотоиллюстрации
Как использовать результат
- обратиться в МВК с заявлением о признании квартиры непригодной
- требовать устранения причин от застройщика или УК
- использовать в споре о расторжении договора или снижении цены
Что потребовалось для работы
- • выписка ЕГРН на квартиру
- • сведения о доме из открытых источников
- • фотографии всех участков поражения
Результат
- зафиксировано системное поражение плесенью по периметру наружных стен
- подтверждено исправное состояние конструкций и инженерии дома
- обосновано нарушение санитарно-гигиенических требований
- квартира признана непригодной для постоянного проживания
Итог
Непригодна
Основание - вредный биологический фактор (плесень), а не износ дома.
Плесень в квартире, даже в новом доме?
Подготовим заключение о пригодности и установим причину. Иркутск и вся Россия.
Обсудить задачуПохожие кейсы
Калужская область: квартира 18 м² в бревенчатом доме 1964 года - износ 66 %, непригодна
Двухквартирный бревенчатый дом: крен стен, провисшее перекрытие под картоном, печное отопление. Износ 66 % - квартира непригодна, основание для расселения.
Пермский край: износ ниже предела, но квартира непригодна - протечки, грибок, перекрытие
Администрация зафиксировала проблемы ещё в 2018 году. Износ 62 % - ниже предела для кирпича, но перекрытие может обрушиться, кровля течёт, грибок: основание по п. 16 и 33.
Дальнегорск: квартира 36,4 м² в каркасном доме с печным отоплением признана непригодной - заключение за 4 дня
Обрушение чердачного перекрытия, аварийная шиферная кровля и печь, плесень и промерзание стен, проводка на скрутках. Без техпаспорта - по договору найма и 86 фото. Вывод по п. 33 ПП № 47 для межведомственной комиссии.
Ярославская область: квартира 30,3 м² в двухквартирном доме из силикатного кирпича - 6 аварийных конструкций из 14
Сквозное разрушение кладки цоколя, сени на камнях без фундамента, аварийные кровля, окна и проводка. Ни одна конструкция не работоспособна. Заключение по техпаспорту БТИ и фото для комиссии и программы переселения.
Липецкая область: квартира после пожара признана непригодной
Проверили стены, перекрытия, полы, кровлю, печное отопление и электропроводку. Несколько конструктивных групп отнесены к аварийному состоянию.
Строительная экспертиза дефектов здания: трещины, стяжка, кладка и стоимость устранения
В здании появились трещины стен и стяжки, дефекты кладки и отделки. НЭА провела строительно-техническую экспертизу: зафиксировала дефекты, установила причины и рассчитала стоимость устранения.
Экспертиза качества ремонта: оценка недостатков отделочных работ и стоимости их устранения
Заказчик остался недоволен качеством выполненного ремонта. НЭА провела экспертизу: зафиксировала недостатки отделочных работ, сопоставила их с нормативами и определила стоимость устранения.
Строительная экспертиза качества работ для суда: спор с подрядчиком о недостатках строительства
В судебном споре с подрядчиком требовалось установить недостатки выполненных строительных работ, их причины и стоимость устранения. НЭА подготовила заключение, пригодное как доказательство.