Техническое обследование здания
Барнаул: здание котельной 1967 года - износ 66 %, аварийное состояние, ремонт нецелесообразен
Компания-собственник держала в Барнауле старое здание котельной с пристроенным гаражом. Часть здания уже не использовалась, в гараже продолжали работать. Нужно было официально определить техническое состояние и понять, есть ли смысл ремонтировать - для решения о списании или сносе.
Факты по задаче
Что нужно было установить
Определить техническое состояние нежилого здания котельной с пристроенным гаражом, его физический износ и целесообразность капитального ремонта.
Здание 40,7 × 10 м: стены из силикатного кирпича толщиной 600 мм, ленточный железобетонный фундамент, покрытие из сборных ребристых плит, рулонная кровля. По техпаспорту 2008 года износ был 27 %, за 16 лет состояние резко ухудшилось.
На объекте уже стояли стальные обоймы и был хозспособом восстановлен фрагмент стены - собственник пытался удержать здание. Вопрос был в том, имеет ли смысл вкладываться дальше.
Что проверяли
- фундамент и признаки неравномерной осадки
- кирпичные стены: трещины, крен, выпадение кирпичей, заполнение швов
- плиты покрытия, кровлю и карниз
- полы, окна, ворота, перемычки, отделку и электропроводку
Как проводили исследование
Осмотрели снаружи
Часть кладки со стороны двора обрушилась полностью, трещины идут на всю высоту здания с раскрытием до 270 мм. Со стороны главного фасада верх стен кренится во двор - это видно по деформации опор ворот.
Осмотрели изнутри
Плиты покрытия со следами многолетнего замачивания, разрушен защитный слой бетона, арматура корродирует. С одной стороны плиты уже обрушились, кровля течёт.
Проверили остальные элементы
Перемычки над проёмами треснули по всей длине, часть из них может обрушиться в любой момент. Полы просели, электропроводка частично демонтирована, есть оплавленные коробки.
Рассчитали износ
По ВСН 53-86(р) оценили износ каждого элемента: фундамент 58 %, стены и покрытие по 70 %, полы 55 %, окна и ворота 65 %. Средневзвешенный износ здания - 66 %.
Что обнаружил эксперт
01
Здание в аварийном состоянии
Несущая способность исчерпана, обрушение здания фактически уже началось. Несущие элементы аварийные, ненесущие - весьма ветхие.
02
Физический износ - 66 %
При таком износе конструкции выполняют функции только при охранных мероприятиях или полной замене элемента.
03
Капремонт экономически нецелесообразен
Стоимость капитального ремонта - около 100 % восстановительной стоимости при нормативном пороге 50 %.
04
Опасно находиться внутри и рядом
Пребывание в здании и возле него создаёт угрозу жизни и здоровью людей - это прямо указано в выводе.
Как связаны обнаруженные дефекты и вывод
Для организаций такое заключение - основа управленческого решения: списать объект с баланса, снести или продать с учётом состояния. Бухгалтерии и собственнику нужен не общий вывод «здание плохое», а износ в процентах по методике и сравнение стоимости ремонта с нормативом.
Годом ранее мы уже обследовали аварийную часть этого здания, износ тогда составил 70 %. Повторное обследование всего здания показало, что противоаварийные меры не остановили разрушение, и позволило принять окончательное решение.
Фото с обследования
Публикуем только обезличенные копии: изображения пересохранены без метаданных, участки, по которым можно определить заказчика или точный адрес, размыты.
Что вошло в заключение
- общие сведения о здании и конструкциях
- результаты обследования по каждому элементу
- расчёт физического износа по ВСН 53-86(р)
- вывод о техническом состоянии и целесообразности ремонта
Как использовать результат
- обосновать списание или снос здания
- ограничить доступ людей в аварийную часть
- учесть состояние при продаже объекта или оценке
Что потребовалось для работы
- • выписка из технического паспорта
- • сведения ЕГРН о здании
- • фототаблица с осмотра
Результат
- определено техническое состояние - аварийное
- рассчитан физический износ по элементам и в целом - 66 %
- доказана экономическая нецелесообразность капремонта
- зафиксирована угроза для людей в здании и рядом с ним
Износ
66 %
Аварийное состояние, капремонт дороже 50 % восстановительной стоимости.
Нужно заключение о состоянии здания?
Обследуем нежилые здания в Барнауле и крае для списания, сноса, продажи или ремонта. Износ по методике, вывод о целесообразности ремонта.
Обсудить задачуПохожие кейсы
Новосибирск: три склада фармпредприятия за один осмотр - все аварийные, ремонт дороже или почти равен новому зданию
Три склада завода 1963-1990 годов за один осмотр: трещины до 30 мм, коррозия ферм и колонн, гнилое покрытие. Износ 78-87 % вместо 22-47 % по техпаспортам. Восстановление - от 76 до 138 % цены нового здания.
Новосибирск: подъездные железнодорожные пути завода 840 м - износ 100 %, восстановление дороже нового
Три тупиковых пути 840 м: угон рельсов с зазорами до 25 мм, гнилые шпалы, неработоспособные стрелки, срезанный участок за территорией. Износ верхнего строения 100 %, восстановление - 115 % цены нового пути.
Новосибирск: производственный корпус 1952 года фармпредприятия - аварийное состояние, восстанавливать невыгодно
Второй объект для фармпредприятия за месяц: цех 1952 года без отопления. Шлакобетонные стены под фермами разрушены морозом на 80-150 мм, бетон каркаса по склерометру ослаблен. ГОСТ 31937-2024 - аварийное; восстановление 110,9 млн ₽ = 79 % нового здания, рекомендован снос.
Строительная экспертиза дефектов здания: трещины, стяжка, кладка и стоимость устранения
В здании появились трещины стен и стяжки, дефекты кладки и отделки. НЭА провела строительно-техническую экспертизу: зафиксировала дефекты, установила причины и рассчитала стоимость устранения.
Экспертиза качества ремонта: оценка недостатков отделочных работ и стоимости их устранения
Заказчик остался недоволен качеством выполненного ремонта. НЭА провела экспертизу: зафиксировала недостатки отделочных работ, сопоставила их с нормативами и определила стоимость устранения.
Строительная экспертиза качества работ для суда: спор с подрядчиком о недостатках строительства
В судебном споре с подрядчиком требовалось установить недостатки выполненных строительных работ, их причины и стоимость устранения. НЭА подготовила заключение, пригодное как доказательство.
Обследование дома для маткапитала при покупке: подтверждение пригодности для проживания
Семья покупала дом на средства материнского капитала. Для распоряжения средствами требовалось заключение о пригодности дома для проживания. НЭА обследовала объект и подготовила техническое заключение.
Обследование дома для маткапитала при реконструкции: техническое заключение о состоянии
Семья направляла маткапитал на реконструкцию дома. Требовалось техническое заключение о состоянии и пригодности объекта. НЭА обследовала дом и подготовила заключение по нормативам.