Приморский край · Социальный наём · ПП № 47
Квартира в Дальнегорске: заключение для комиссии за один рабочий день
Семья хотела понять, как обратиться в комиссию, если дом разрушается, а соседи не готовы участвовать. Рассказываем, как уточнили задачу по одной квартире и подготовили техническое заключение в день получения полного комплекта материалов.
Посмотреть 20 фотографий ↓
- Объект
- Квартира по соцнайму, 36,4 м²
- Задача
- Заключение для комиссии по ПП № 47
- Дата заключения
- 7 сентября 2026 года
Клиенту нужен был путь к комиссии, а не просто описание трещин
В августе 2026 года к нам обратилась семья из Дальнегорска Приморского края. Квартира муниципальная, семья живёт по договору социального найма. В сообщениях клиент описывал трещины, отверстие в потолке, попадание дождевой воды внутрь, холодные окна и повреждения возле печи. По словам заказчика, часть шестиквартирного дома была разрушена и пустовала. Главный вопрос звучал по-человечески: безопасно ли здесь жить и какой документ поможет администрации рассмотреть вопрос о расселении? Клиент сразу уточнил требования к заключению, возможность работы в Дальнегорске, порядок работы и сроки.
Почему исследование всего дома заменили задачей по одной квартире
Сначала обсуждали исследование всего дома. Семья взяла время подумать. После посещения администрации клиент вернулся 4 сентября с уточнением: соседи не хотят участвовать, поэтому нужно исследовать только своё жилое помещение. В договоре социального найма указана площадь 36,4 м². Для этой задачи согласовали ориентировочный срок около семи рабочих дней. Предметом работы стала пригодность квартиры для проживания по Постановлению № 47, а не признание всего многоквартирного дома аварийным.
Четыре вопроса, которые заказчик задал до оплаты
До оформления заказа клиент попросил уточнить, будет ли в документе вывод об угрозе жизни и здоровью, можно ли использовать его в вопросе внеочередного расселения, какие материалы нужны и как проходит оплата. За этими вопросами стояло опасение заплатить за бумагу, которая не решит задачу. Менеджер направил образец заключения. К 10:44 заказчик подтвердил, что такой формат подходит, и попросил перечень документов. Запросили фотографии, договор социального найма, выписку ЕГРН, технический паспорт и план при наличии. Последних двух документов у семьи не было; договорились передать имеющиеся материалы эксперту для проверки достаточности.
Клиент и НЭА
Фрагменты переписки · сентябрь 2026
4 сентября
Клиент
В заключении будет сделан чёткий вывод о том, что проживание в квартире (и в доме в целом) создаёт реальную угрозу для жизни и здоровья?
09:42
Клиент
Что я должна предоставить для заказа? (Договор соцнайма, фото, доступ в квартиру и т.д.)
09:42
НЭА
Я Вам сейчас направлю пример заключения
10:03
Клиент
Нам такое заключение подходит по госту. Давайте сделаем нам. Что требуется вам прислать?
10:44
Клиент
Выписку из ЕГРН запрошу, договор соцнайма есть, а вот тех.паспорта и тех.плана нет
11:06
НЭА
Присылайте, что есть. Я передам, эксперту, посмотрим, достаточно будет или нет
11:14
7 сентября
Клиент
Здравствуйте, сейчас отправлю вам фото и документы.
12:15
Клиент
Это кухня, но по договору это уже считается другая квартира, не знаю учитывать ее стоит или нет
12:22
Клиент
По договору у нас идет другая площадь, а в выписке ЕГРН другая. Делать стоит наверное по договору
12:23
Клиент
Хорошо, еще до этого присылала фото их тоже не забудьте )
12:43
Договор заранее, фотографии — после выходных
4 сентября в 12:50 менеджер отправил договор для ознакомления, в 13:04 клиент вернул подписанный файл. Оставшиеся фотографии и документы семья собирала в выходные. Это важная часть истории: не весь путь от первого обращения занял день. Заказчик сначала разбирался с администрацией, выбирал объём исследования и готовил материалы. День, в который комплект поступил в работу и которым датировано заключение, — 7 сентября.
7 сентября: от сообщения в 12:15 до передачи эксперту в 12:41
В 12:15 клиент написал, что отправляет фото и документы. Снимки сопровождались пояснениями: вход и прихожая, первая комната, вторая комната, кухня. В 12:22 поступили документы. Следом появились важные уточнения: кухня по договору относится к другой квартире; площадь в договоре и выписке ЕГРН различается; зарегистрированных жильцов меньше, чем перечислено в договоре. Эти сведения нельзя было потерять среди десятков фотографий — они определяли, какое именно помещение исследуется. В 12:31 менеджер направил способ оплаты, а в 12:41 подтвердил получение оплаты, фотографий и документов и сообщил о передаче эксперту. Клиент отдельно напомнил учесть и ранее присланные снимки.
Что установлено в техническом заключении
Исследование выполнили по документам и фотоматериалам заказчика, без выезда, инструментальных измерений, вскрытий и отбора проб. Эти границы прямо указаны в заключении. По внешним признакам состояние чердачного перекрытия, кровельного покрытия и печного отопления оценено как аварийное; ряда других конструкций — как ограниченно-работоспособное. Фундамент оценивался по косвенным признакам. Итоговый вывод: квартира не соответствует требованиям к жилым помещениям и непригодна для постоянного круглогодичного проживания; имеются основания для рассмотрения вопроса о признании её непригодной в установленном порядке.
Документ подготовлен в день получения полного комплекта
Техническое заключение на 43 страницах датировано 7 сентября 2026 года. Таким образом, вместо первоначального ориентира около семи рабочих дней документ был подготовлен в день поступления полного комплекта. Его назначение — подача в межведомственную комиссию по процедуре Постановления № 47. Решение комиссии, факт расселения и точное время отправки готового файла в представленных материалах не зафиксированы. Результат этого этапа — подготовленное заключение по конкретной квартире с описанием дефектов и обоснованием выводов. Вопрос об аварийности дома в целом в предмет исследования не входил.
Что стоит за выводом о непригодности квартиры
Ниже — результаты именно этого технического заключения, а не оценка всех конструкций дома как аварийных. Категории назначены по представленным фотографиям. Номера разделов и фотографий относятся к исходному заключению.
Аварийное
Чердачное перекрытие
У печи и дымовой трубы обрушился участок подшивки и утеплителя, образовался сквозной проём в чердак. В других помещениях отмечены отверстия, трещины потолка и следы протечек. Под проёмом жильцы натянули полимерный полог.
Источник: § 7.3, фото 7.3.1–7.3.14 заключения
Аварийное
Кровельное покрытие
В асбестоцементных листах выявлены сквозные зазоры, сколы, трещины и смещения. Через покрытие виден дневной свет; осадки поступают на деревянные конструкции и перекрытие.
Источник: § 7.4, фото 7.4.1–7.4.2 заключения
Аварийное
Печное отопление
Сквозные трещины по швам, выкрашивание кладки, копоть и прогар у дверец. Повреждены дымовые трубы и противопожарная разделка в месте примыкания деревянного перекрытия.
Источник: § 7.7, фото 7.7.1–7.7.8 заключения
Ограниченно-работоспособное
Стены, перегородки и окна
Трещины у проёмов и в сопряжениях, местами со смещением кромок; разрушение штукатурки, увлажнение и признаки биопоражения. Оконные коробки рассохлись и перекосились, имеются неплотности, повреждения остекления и нижних деревянных элементов.
Источник: § 7.2 и 7.5 заключения
Ограниченно-работоспособное
Стропила, полы и веранда
Описаны деформации скатов, увлажнение и признаки гнилостного поражения древесины; в пристрое — протечки, коробление досок и ослабление креплений. На полу и у стен зафиксированы следы влаги и деформации отделки.
Источник: § 7.3, 7.4 и 7.6 заключения
Ограниченно-работоспособное — по косвенным признакам
Фундаменты
Фундамент не вскрывался. Эксперт учитывал отсутствие отмостки и организованного водоотвода, замачивание нижней зоны стен и трещины надземных конструкций. Для определения фактического устройства и состояния нужны шурфы и детальное обследование.
Источник: § 7.1 заключения
Неудовлетворительное
Электропроводка
В заключении описаны разрушенный корпус розетки с обнажением токоведущих частей, открытая проводка на скрутках и подвес светильника на проводе.
Источник: § 7.7, фото 7.7.9–7.7.11 заключения
Цитаты из заключения
«Техническое состояние кровельного покрытия - «аварийное» (кровля утратила функцию защиты здания от атмосферных осадков).»
«Техническое состояние системы печного отопления (печи, дымовые трубы, разделки) - «аварийное» (эксплуатация печей в существующем состоянии создает угрозу возгорания).»
«Категории технического состояния конструкций назначены по внешним признакам в соответствии с ГОСТ 31937-2024 и подлежат подтверждению при детальном (инструментальном) обследовании.»
На какие нормативы опиралось исследование
- Постановление Правительства РФ от 28.01.2006 № 47
- В заключении применены пункты 10, 12–16 раздела II: состояние конструкций, инженерных систем, теплозащита и защита от осадков. Пункт 33 указан как основание для рассмотрения непригодности помещения, раздел IV — как порядок дальнейшего рассмотрения.
- ГОСТ 31937-2024
- Методика и категории технического состояния. В разделе 6 заключения исследование отнесено к визуальному (предварительному) этапу с оценкой по внешним признакам; инструментальные измерения и поверочные расчёты не выполнялись.
- Федеральный закон № 384-ФЗ, статья 7
- В разделе 8 приведены требования механической безопасности: прочность и устойчивость конструкций, исключение угроз от разрушения и недопустимых деформаций.
- СП 7.13130.2013, раздел 5
- В исследовании печей и дымовых труб использовано сопоставление с требованиями пожарной безопасности, в том числе в местах примыкания к сгораемым конструкциям.
- СП 17.13330.2017 и постановление Госстроя РФ № 170
- В разделе о крыше приведены пункт 9.11 СП «Кровли» и пункт 4.6.1.2 Правил технической эксплуатации жилищного фонда — применительно к устройству и устранению повреждений кровли.
- СП 13-102-2003, пункт 7.1
- Указан в методической части как положение о предварительной оценке по внешним признакам и определении необходимости детального обследования.
Перечень отражает ссылки в разделах 6–9 исходного заключения. СП 454.1325800.2019 упомянут отдельно для возможного дальнейшего исследования аварийности всего дома — такая задача в эту работу не входила. Подготовленный документ предназначен для комиссии; её решение в материалах кейса отсутствует.
Фотографии из материалов заказчика
Снимки предоставлены клиентом в ходе подготовки исследования. Это не фотографии выезда специалистов НЭА. Подписи описывают видимые элементы; выводы приведены отдельно по техническому заключению. Нажмите на фото, чтобы увеличить.
Дом снаружи и входная зона
Фотографии общего состояния дома и пристроев, предоставленные заказчиком. Они дают контекст состояния здания; исследование и вывод относятся к конкретной квартире.
Потолки, стены и оконные примыкания
Заказчик присылал общие виды помещений и крупные планы повреждений. На снимках видны трещины, утраты отделки, локальное разрушение потолка и следы увлажнения.
Печь и окно: детали, о которых писал клиент
Печное отопление и холодные окна были среди первоначальных жалоб. Фотографии позволяют показать видимые признаки; скрытые конструкции и параметры микроклимата по ним не измерялись.
Нужно заключение по вашей квартире?
Сообщите, для чего требуется документ, какие повреждения обнаружены и что ответила администрация. Уточним состав материалов и порядок исследования, согласуем срок подготовки заключения.
Обследование квартиры для признания непригодной →